Арина Покровская
юристы и психологи: компетентная помощь
Запишитесь на консультацию

Страшное слово «реновация»

В Москве планируют принять новый закон о сносе жилья, который получил краткое название в народе «о реновации». Вокруг закона много шума, из чего следует, что что-то с законом не так. Или он хорош и слишком новаторский,  или непродуман и нарушает интересы многих людей. 

В случае реновации вариант второй, о чем судите сами:

 

Насколько принимаемый закон согласуется с Конституцией и другими законами, регулирующими право частной собственности?

-  Согласно ст.35 Конституции, право и свобода частной собственности охраняются законом. Это также означает, что обязанность по охране права частной собственности является конституционной обязанностью государства. Эта обязанность должна исполняться прежде всего путем принятия законов (как на федеральном уровне, так и субъектами РФ).

  • В своих решениях Конституционный Суд не раз признавал неприкосновенность частной собственности в качестве одного из «основных начал гражданского законодательства и конституционно-правового принципа. 

На практике это означает, что неприкосновенность частной собственности понимается законодателем, как состояние защищенности от посягательств со стороны, установленный законодательством запрет совершать какие-либо действия вопреки воле собственника. Частная собственность должна выступать в качестве гарантии свободы личности.

  • Принятие законопроекта «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации – городе федерального значения Москве»  не  согласуются с понятием неприкосновенности частной собственности, зато являются логичным продолжением  предыдущих изменений законодательства в сфере недвижимости. 

Хочу напомнить, что в 2015 году  путем изменений ст. 222 ГК РФ,  органы местного самоуправления получили право самостоятельно, без решения суда принимать решение о сносе построек, которые такой орган власти признает самовольными. Это послужило правовым основанием так называемой  «ночи длинных ковшей» в январе 2016 года в Москве.

- Как предполагается выяснять мнение жильцов на счёт сноса? Насколько это законно, учитывая, что по ЖК такие решение может принимать собрание собственников жилья?

В законопроекте пока  говорится о том, что «органы государственной власти города Москвы: устанавливают порядок, случаи и формы выявления и учета мнения населения по вопросам реализации программы, в том числе в целях принятия решении о реновации». Это очень размытая формулировка, которая означает, что правительство Москвы само должно решить, как именно они будут определять и учитывать мнение людей, проживающих в сносимых домах.  Налицо заинтересованность властей Москвы в правильном определении мнения жильцов.

 - По Гражданскому кодексу, по Жилищному кодексу в случае сноса дома положено равноценное возмещение — они его заменяют на равнозначное. Что это означает по сути?

По данному законопроекту  :для жителей Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы  - равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, а для жителей остальных округов города Москвы: жилое помещение должно быть расположено в районе города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, либо в районах города Москвы, прилегающих к указанному району и находящихся в том же административном округе города Москвы.

По сути это означает лишь сохранения квадратных метров площади, количества комнат и района проживания для жителей ЦАО, Зеленоградского и Троицкого округов. Не будут учитываться ни  неотделимые улучшения (сделанный ремонт), ни месторасположение (у метро или парка), ни рыночная стоимость квартиры.

Если собственник жилья не согласен на новую дешевую квартиру и худшие условия, то по суду его выселят на улицу из сносимого дома. Сам по себе суд не остановит снос. 

  • Продать же предоставленное жилое помещение вы сможете без уплаты НДФЛ (налога на доходы физлиц) только через пять лет.

Однако если вы не собственник, а стоите на очереди на жилье по соц.найму, то при выселении вы получите жилье по нормам кв. метров на человека. Однако не сможете претендовать на сохранение района Москвы. 

- Что будет с домом, если один или несколько жителей выступят против его сноса?

Если кратко, то процедура будет выглядеть следующим образом: вам направят предложение о переселении, после этого, в течение 60 дней вы должны переехать. 

Если в течение 60 дней после того, как вам отправили уведомление о переселении, вы не переехали добровольно,то вас выселят по решению суда. Решение суда подлежит немедленному исполнению и может быть оспорено только в части равнозначности предоставляемого жилого помещения, то есть сам факт выселения оспорить нельзя, можно оспорить только размер и местоположение новой квартиры.

Если в суде оспаривается сам факт сноса вашего дома, это  также не является препятствием для вашего принудительного переселения.

- Какие юридические действия могут предпринять несогласные с переселением, чтобы защитить свои права?

После принятия законопроекта, если он все-таки будет принят, можно и нужно оспаривать его конституционность. Иначе придется ожидать системных изменений законодательства. Также можно по заявленной выше процедуре переезжать при сносе и оспаривать в суде отсутствие  «равнозначности» снесенного и получаемого жилья. Тут надо будет смотреть, какая сложится судебная практика. 

- Что будет со взносами на капитальный ремонт тех домов, которые попадут под снос и переселение?

На основании положений законопроекта: собственники жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, подлежащем сносу в соответствии с настоящим Законом, освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт со дня исключения соответствующего многоквартирного дома из региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. При этом ранее внесенные указанными собственниками жилых помещений взносы на капитальный ремонт используются на цели реализации программы.

 Это значит, что собственники перестанут платить за капитальный ремонт только после того, как их  дом будет исключен из программы капитального ремонта. В какие сроки это будет происходить и какова будет процедура пока понять невозможно.  Ранее уплаченные денежные средства, то есть те,  которые собственники уже внесли в фонд капитального ремонта, не возвращаются.

Стоит добавить, что интересы собственников нежилых помещений и/или земельных участков проект реновации также ущемляет существенно: 

Собственникам нежилых помещений в качестве компенсации может быть предоставлено любое нежилое помещение, расположенное на территории Москвы, площадью не меньше изымаемого. Представьте масштаб бедствия: любое помещение в любой точке Москвы. Компенсаций за переезд, к примеру, магазина, не предусмотрено. Впрочем, как и за переезд обычных собственников квартир. 

Собственникам земельных участков, которые окажутся в зоне реновации, установят сервитут - т.е. город будет пользоваться этим участком по своему усмотрению. Компенсации не предусмотрены. 

автор: Юлия Левина

редактор: Арина Покровская

 

апрель 2017

Дополнительная информация